Clients and Solutions

新闻排行

杨红旭楼市研究

2019-10-07 12:02

  323444高手坛!上海易居房地产研究院副院长,全国知名的房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家、地产名博。(微信号:yhxlsyj)

  北京二手房价格,今年3月是峰值,其后连跌四个月,8月略有企稳,但不太可能就此见底。

  近日,易居房地产研究院公布了一份《全国居民购房杠杆研究》报告。这是全国首份居民购房利用正规贷款杠杆率的的研究报告。杠杆率与房价变化密切相关,研究杠杆率变化,可以知道个人融资购房的热情及房贷政策松紧程度,进而预测房价变化。

  随着各类社会主体的积极参与,整个住房租赁市场的供应端会慢慢丰富、健全,市场秩序会好转,管理也会优化,人们就愿意去租房住了,因为租房住舒服,有安全感,权益也可以得到保障。

  治理地价甚至比治理房价还要重要,这是一个很重要的市场现象。造成目前现状的重要原因,我认为是与土地供应、土地拍卖以及地方政府密切相关的。

  本轮部分城市的房价上涨,有点像烟花,但又不是烟花。因为,这些城市的房价,一旦大涨上去之后,很难再跌回来,涨一倍,跌二成,或者涨五成,跌一成,其实在上涨上半段上车的人,即便跌后,仍有很大收益。

  近期,热点城市的房地产市场陆续降温了。当然,主要是成交量下滑,房价还没真正下跌。另外,少数城市虽然房市降温了,但地市仍然高烧,这又让部分购房者犹豫不定。

  2017年,预计四五线城镇楼市难有大表现,而部分三线城市将会保持一定的活跃度,从而部分对冲一二线城市成交量下滑所带来的冲击。

  2016年三季度,一线城市豪宅成交均价TOP50的排名中包含北京、上海、深圳三地项目,其成交均价分别为12.9万元/平方米、12.5万元/平方米、13.1万元/平方米。

  去年5月全国70城房价由跌转涨,开启了本轮房地产短周期的房价上涨。但是,各地区分化严重。自去年房价上涨以来,华南地区房价总体上涨18.4%,明显超过70城平均水平。

  房价过快上涨,并产生小泡沫,主要因素是需求侧,次要因素是供给侧。所以,主要应从刺激需求的因素着手,进行分析研究。而房贷政策,是影响短期购房需求变化的第一要素!

  过去几年,大家对中国房地产市场的一大感受:区域差别大!其实,这是房地产市场趋于成熟的表现。楼市处于青春期时,各地一起长个子。而步入中年之后,各地的身体状况,自然出现分化。

  本文为一个24岁刚需的自白,讲述了他所经历的2016买房历程,折射出一个真实的房地产市场。

  无论经济,还是楼市 ,无论货币,还是政策,永远处于动态变化之中,冷了加柴,热了泼水,大家不必大惊小怪。未来一段时间,政策收紧之后的热点城市,楼市降温大势定型。无论企业,还是个人,不要与大势作对。

  想想看,过去三年,房价构成中,地价成本越来越高,开发商的利润率其实并没明显增长,甚至不增反降。房地产的利益大头,即土地出让金。

  导致近几年全球房价集体上涨的共同原因:货币宽松、流动性过剩!08年国际金融危机之后,全球央行都放水,直至去年美国开始加息,但与此同时,欧日货币进一步宽松,至今负利率国家不断增多,全球宽松货币环境继续。

  房地产对经济很重要,是支柱产业!房价还是在上涨,但涨幅在回落。尤其是一线城市和少数热点城市的房价涨幅开始回落。

  从长周期来看,决定中国房价的是三大驱动力:人口、城镇化、GDP增速;从短周期来看,决定中国房价的是四大因素:经济、政策、资金、库存。而始于2014年10月的这轮房地产短周期的上行阶段,最核心的驱动力是货币放水与房贷放松。

  影响地价走势的因素有很多,从房价与资金这两个主要因素分析,可知今年部分城市的地王潮,还得飞一会儿。预计明年下半年,才可能出现明显降温。

  大学生多的城市,相对有活力,部分大学生毕业后会留在所在城市工作和生活;同时,能反映一个城市人才的增长与集聚的潜力,有利于所在城市的产业升级,尤其是发展创新产业。

  小学生的数据,由教育部门负责,与总人数的统计关系不大,不太可能造假。可以通过小学生入学规模,来看一个地区的人口含金量。那些外来人口带着小孩子在本地生活的,扎根的意愿更强,住宅需求当然会更旺盛。

  外来人口的规模和变化,反映两个事实。其一,反映城市对外的吸引力,在就业和生活方面有竞争力的城市,当然楼市也有较大潜力。其二,反映住宅需求潜力。二者皆能增加住宅需求。

  2014年,35城常住人口合计31345万人,占全国总人口的22.9%。其中,超过2000万常住人口的城市有三个,分别是重庆,2991万人;上海,2426万人;北京,2152万人。中国线千万级的超级大都市,其实只有京沪!

Technical Support

网站统计

财神爷心水论坛| 凤凰马会开开奖结果| 横财富高手心水论坛| 大红鹰心水论坛| 香港彩霸港彩大全现场开奖| 香港马会深圳护民图库| 凤凰一句破天机图| 六合兴家论坛| 六合权威心水论坛| 香港赛马会一句中特诗|